Stadt Bad Urach Landkreis Reutlingen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Satzung über örtliche Bauvorschriften \"Seilerweg\" Begründung

Stadt Bad Urach Landkreis Reutlingen Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Satzung über örtliche Bauvorschriften "Seilerweg"

Begründung 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.

Lage in der Stadt - Bestehende Situation Anlass und Erfordernis der Planung Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB Ziele der Raumordnung, Regional- und Stadtplanung Flächennutzungs- und Bebauungsplanung Städtebauliche Konzeption und Gestaltung Nutzungen Planungsrechtliche Festsetzungen Örtliche Bauvorschriften Verkehr Verkehrslärm Technische Infrastruktur Altlasten Hochwasserschutz Umweltbelange und Grünordnung Flächenbilanz

Stuttgart, 21 April 2011

Stadt Bad Urach - Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Seilerweg"

1.

Begründung

Lage in der Stadt - Bestehende Situation Das bisher als öffentlicher Parkplatz genutzte Planungsgebiet liegt am südlichen Rand der historischen Altstadt in unmittelbarer Nähe zum Busbahnhof (ZOB) und zur Endhaltestelle der Ermstalbahn. Die Topografie ist weitgehend eben. Im Norden wird das Areal durch die B 28 / Beim Tiergarten begrenzt, im Westen durch die B 465/ Burgstraße, im Osten und Süden durch den Seilerweg. Die Erschließung und Anlieferung erfolgt über den Seilerweg. Der räumliche Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans umfasst ca. 0,94 ha mit folgenden Grundstücksflächen: • • •

2.

Flst. 2076/3, 2093, 2093/1 (Baugrundstücke) Flst. 2091/1 (Seilerweg) Flst. 2076/15 (Weg)

Anlass und Erfordernis der Planung Das städtische Grundstück "Seilerweg-Areal" wurde an A.I.19. Immobiliengesellschaft mbH & Co. KG, Schemmerhofen, veräußert. Dieser Eigentümerwechsel hat den Impuls für die städtebauliche Neuordnung des Grundstückes gegeben. Es ist geplant, auf dem Gelände ein Einkaufs- und Dienstleistungszentrum, das "Activ-Center", in einem mehrgeschossigen Gebäudekomplex zu errichten. Deshalb soll ein Vorhabenbezogener Bebauungsplan erstellt werden, der als Art der baulichen Nutzung ein Sondergebiet (SO) für ein "Einkaufszentrum" festsetzt, ergänzt mit unterschiedlichen Dienstleistungs- und Wohnnutzungen. Damit werden die Voraussetzungen für die Realisierung des Bauvorhabens geschaffen.

3.

Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB Zur Realisierung des Vorhabens wird ein Vorhabenbezogener Bebauungsplan gem. § 12 BauGB erstellt. Auf diese Weise können Festsetzungen konkret auf das geplante Projekt bezogen, detailliert dargestellt und zur Rechtskraft gebracht werden. Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan besteht zusätzlich aus einem Vorhaben- und Erschließungsplan und einem ergänzenden Durchführungs- und Erschließungsvertrag, in dem weitere Festsetzungen und Regelungen zur Kostenübernahme des Investors getroffen werden. Da das geplante Bauvorhaben dem Ziel der Innenentwicklung, der Schaffung von Arbeitsplätzen und der Versorgung der Bevölkerung dient, soll der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufgestellt werden. Die Anwendung dieses Verfahrens ist möglich: •

Der Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen und der Nachverdichtung dient der Innenentwicklung.

•

Die Größe der festzusetzenden Grundflächen beträgt einschließlich des in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellten B-Plans „Nördliche Innenstadt“ gemäß § 13a (1) 2 BauGB weniger als 70.000 m².

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Begründung

•

Durch den Bebauungsplan wird auch nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) nach dem UVPG-Gesetz bedürfen. Eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls nach § 3c (1) UVPG ist erforderlich und wurde erstellt (Waltraud Pustal Landschaftsökologie und Planung, Pfullingen, 27.01.2011).

•

Es sind keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 (6) 7b BauGB genannten Schutzgüter (FFH- und Vogelschutzgebiete) vorhanden.

Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB weitergeführt. Danach gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a (3) 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.

4.

Ziele der Raumordnung, Regional- und Stadtplanung Projektplanungen in der Innenstadt An den Standorten „Nördliche Innenstadt“ (Elsach-Center) und „Seilerweg“ (Activ-Center) sollen verschiedene Einzelhandelsnutzungen angesiedelt werden. Gemäß der aktuellen Entwürfe kann insgesamt eine maximale Gesamtverkaufsfläche von ca. 10.000-11.000 m² realisiert werden. Diese gliedert sich wie folgt auf die dargestellten Standorte auf: • •

Nördliche Innenstadt (Elsach-Center) Seilerweg (Activ-Center)

ca. 7.000-8.000 m² ca. 2.500-3.000 m²

An beiden Standorten ist mindestens ein Lebensmittelmarkt vorgesehen. Das "Activ-Center" ermöglicht bezüglich der Grundstücksgröße nur einen weiteren Fachmarkt, das "Elsach-Center" hingegen ermöglicht zahlreiche weitere Nutzungsoptionen. Auswirkungsanalyse - Raumordnerische Auswirkungen Die durch die GMA (Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg) im Oktober 2009 vorgelegte "Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung von Fachmärkten in Bad Urach" kommt in der Zusammenfassung zu folgendem Ergebnis: Zunächst kann festgehalten werden, dass die Einzelhandelsstruktur der Stadt Bad Urach seit langem stagniert. Insbesondere die Innenstadt von Bad Urach benötigt eine Aufwertung im Hinblick auf eine Modernisierung des Angebots. Außerdem fehlen derzeit großflächige Betriebe für die Frequenz in der Innenstadt von Bad Urach. Da für die beiden Vorhaben "Elsach-Center" und "Activ-Center" jeweils noch keine abschließende Projektkonzeption vorliegt, wurden in der GMA-Untersuchung generell die Potenziale für den Standort Bad Urach insgesamt ermittelt. Diese Vorgehensweise wurde im Rahmen des ScopingTermins am 23.07.2009 in Bad Urach vereinbart.

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Begründung

Dabei wurden zusammenfassend folgende Empfehlungen erarbeitet: •

Ausbau und Modernisierung des Lebensmittelsektors in Bad Urach sind dringend erforderlich. Bis auf die Aldi- und Lidl-Standorte gibt es in Bad Urach keinen modernen, leistungsfähigen Lebensmittelstandort. Auch im Vergleich zu Metzingen und Münsingen hat Bad Urach deutlich an Boden verloren.

•

Ebenso ausbaufähig ist der Drogeriesektor, der insbesondere in der Innenstadt stark unterrepräsentiert ist.

•

Fachmarktkonzepte im Bekleidungssektor fehlen in Bad Urach bisher vollständig. Auch hier ist Handlungsbedarf gegeben.

Vor diesem Hintergrund wurde folgendes Flächengerüst für die Entwicklung innerstädtischer Fachmarktstandorte in Bad Urach entwickelt: Nutzungsvorschläge für innerstädtische Fachmärkte in Bad Urach Lebensmittelmärkte – davon Nahrungs- und Genussmittel – davon Blumen, zoologischer Bedarf – davon Kleinelektrowaren – davon Haushaltswaren, GPK, Geschenkartikel – davon Drogerieartikel Bekleidungs- und Schuhfachmärkte – davon für Schuhe Drogeriefachmärkte incl. Apotheke – davon Drogeriewaren i.e.S. (inkl. Apotheke) – davon Haushaltswaren, GPK, Geschenkartikel – davon Spielwaren – davon ggf. Kleinelektroartikel, CD usw. Elektrofachmarkt Sportartikel Möbel, Matratzen, Küchen, Sonderpostenmärkte und vergleichbare Fachmarktkonzepte (nicht zentrenrelevant)

Verkaufsfläche 3.500 m² 2.300 m² 300 m² 300 m² 300 m² 300 m² 2.500 m² 700 m² 2.300 m² 1.700 m² 100 m² 200 m² 300 m² 1.500 m² 800 m² 2.000 m²

Bei diesen Größenordnungen sind keine negativen raumordnerischen Auswirkungen zu erwarten: •

Bei beiden Standorten handelt es sich auch gemäß Regionalplan um städtebaulich integrierte Lagen in der Innenstadt von Bad Urach. Das Integrationsgebot ist damit eingehalten.

•

Auch bei einer gemeinsamen Betrachtung sämtlicher Flächen wird das Kongruenzgebot eingehalten. Rd. 80 % des Umsatzes stammen aus dem regionalplanerisch definierten Nahbereich des Unterzentrums Bad Urach.

•

Das Beeinträchtigungsverbot wird im Hinblick auf die Nachbarkommunen ebenfalls eindeutig eingehalten. Weder die dominierenden Mittelzentren Metzingen und Münsingen noch die kleineren Nachbargemeinden wie Dettingen, Römerstein usw. werden Umsatzverluste über 10 % zu erwarten haben.

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Begründung

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Um Auswirkungen auf die vorhandenen kleinstrukturierten Betriebe der Uracher Innenstadt noch weiter zu reduzieren, strebt die Stadt Bad Urach darüber hinaus an, kleinstrukturierte Betriebseinheiten an beiden Planstandorten weitestgehend auszuschließen. Damit wird eine funktionale Arbeitsteilung zwischen neuen Fachmärkten einerseits und kleinstrukturiertem, hochwertigem, serviceorientiertem Fachhandel andererseits ermöglicht.

•

Im Zuge einer weiteren Modernisierung der Standortstrukturen des Lebensmitteleinzelhandels in Bad Urach kann die Lebensmittelverkaufsfläche ggf. auch vergrößert werden (z.B. durch Verlagerung bestehender Betriebe). Damit könnten zwar bisherige Lebensmittelstandorte in Bad Urach mit starken standortbezogenen Defiziten (Edeka, Treff, Netto) gefährdet werden, überörtliche Auswirkungen, insbesondere auf die umliegenden Mittelzentren Münsingen und Metzingen, wären auch bei einer umfangreicheren Lebensmittelverkaufsfläche nicht zu erwarten.

•

In einer ergänzenden Stellungnahme der GMA vom 21.10.2010 werden zu der Obergrenze im Lebensmittelbereich zusammenfassend noch zusätzliche Aussagen getroffen: Die in der GMA-Untersuchung vom Oktober 2009 ermittelten Verkaufsflächenobergrenzen werden bis auf den Lebensmittelbereich eingehalten. Im Lebensmittelbereich wird die ermittelte Obergrenze von 3.500 m² um ca. 500 m² überschritten, unter Berücksichtigung der Verlagerung Netto von ca. 800 m². Bereits im GMA-Gutachten 2009 wurde jedoch darauf hingewiesen, dass eine solche Überschreitung möglich ist, ohne dass dadurch raumordnerische Konsequenzen insbesondere auf die benachbarten Mittelzentren Metzingen und Münsingen zu erwarten sind. Das rechnerisch ermittelte Flächenpotenzial für Lebensmittelmärkte i. H. v. 3.500 m² berücksichtigt noch nicht die in Bad Urach vorhandenen Sonderfunktionen. Hierzu zählen insbesondere die tourismusrelevante Kaufkraft, die traditionell vorhandenen Kaufkraftzuflüsse aus der Nachbargemeinde St. Johann, die formal zwar nicht dem Nahbereich von Bad Urach zugehört, sich traditionell jedoch auch im Lebensmittelbereich in Bad Urach versorgt. Insbesondere der Kurbetrieb (350.000 Übernachtungsgäste sowie 750.000 Tagesgäste pro Jahr) führt zum erheblichen zusätzlichen Nachfragepotenzial.

Mit den dargestellten Obergrenzen der Verkaufsflächen und der Festlegung der Sortimente sind die Ziele der Raumordnung für die geplanten Vorhaben "Elsach-Center" und "Activ-Center" berücksichtigt und eingehalten, so dass von einem Raumordnungsverfahren (ROV) abgesehen werden kann. Regionale Siedlungsstruktur (Einzelhandel) Bad Urach ist im Regionalplan Neckar-Alb 2009 (Entwurf) als Unterzentrum ausgewiesen. Großflächiger Einzelhandel ist für zentrenrelevante Sortimente sowie für nicht zentrenrelevante Sortimente in unmittelbarer Anlehnung an den Ortskern zulässig.

5.

Flächennutzungs- und Bebauungsplanung Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Stadt Bad Urach vom 01.09.1985 sind die Baugrundstücke nachrichtlich als "Bahngelände" ausgewiesen. Im rechtsverbindlichen Bebauungsplan "Tiergarten / Grüner Weg" vom 09.03.1994 ist auf dem Plangebiet ein Parkhaus vorgesehen. In dem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist jetzt für die Bauflächen die Festsetzung "Sonstiges Sondergebiet" (SO) mit der Zweckbestimmung "Einkaufszentrum Activ-Center" gemäß § 11 (3) 1 BauNVO geplant.

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Begründung

Mit In-Kraft-Treten des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans tritt in seinem Geltungsbereich der bisher geltende Bebauungsplan "Tiergarten / Grüner Weg" außer Kraft. Unberührt davon bleibt der Bebauungsplan "Marktplatz / Innenstadt III" (Vergnügungsstätten). Der Flächennutzungsplan ist gemäß § 13a (2) BauGB im Wege der Berichtigung anzupassen. Eine Umweltprüfung ist nicht erforderlich.

6.

Städtebauliche Konzeption und Gestaltung Das Neubauvorhaben "Activ-Center" am Seilerweg wird auf der Grundlage des Vorhaben- und Erschließungsplans als eine "Innenstadterweiterung" entwickelt, die eine Ergänzung des in der Altstadt bestehenden Versorgungszentrums gewährleistet. Das städtebauliche Konzept und die architektonische Gestaltung entsprechen dem exponierten Grundstück. Mit einer 2-geschossigen, straßenbegleitenden Bebauung und der baukörperlichen Antwort auf die dynamische Rundung der Einmündung beider Bundesstraßen wird ein merkfähiger "Stadteingang Süd" formuliert. Mit dem 3-geschossigen Hochpunkt an der Nordwestecke wird der Bezug zur Altstadt und die Zufahrt zum Einkaufszentrum betont. Die gute Auffindbarkeit, die problemlose Erschließung über das bestehende Straßennetz, das Parkierungsangebot mit 95 Stellplätzen, die hervorragende Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (Busbahnhof und Bahnhaltestelle) und ein Grünkonzept mit Solitärbäumen und extensiv bepflanzten Flachdächern bilden die wesentlichen Elemente des Gesamtkonzepts.

7.

Nutzungen In der Stadt Bad Urach sollen neue Einzelhandelsangebote angesiedelt werden, um die deutlichen Verkaufsflächendefizite insbesondere im Vergleich zu den Nachbarstädten Metzingen und Münsingen zu beheben. Mit dem "Elsach-Center" (Nördliche Innenstadt) und dem "Activ-Center" (Seilerweg) stehen zwei innerstädtische Standorte zur Verfügung. Damit kann insgesamt eine deutliche Stärkung der Verkaufsflächenausstattung in der Innenstadt erreicht werden. Das geplante Einkaufszentrum "Activ-Center" besteht gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan aus einem großen Lebensmittel-Vollversorger, einem Drogeriefachmarkt und einer Apotheke im Erdgeschoss und rundet, in Ergänzung zu dem im Nahbereich schon vorhandenen Lebensmitteldiscounter und dem Gartenmarkt, das Einzelhandelsangebot ab. Verschiedene Dienstleistungsund Wohnnutzungen in den Obergeschossen vervollständigen das Programm.

8.

Planungsrechtliche Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Die Bestimmung der Art der baulichen Nutzung stellt einen zentralen Punkt des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans dar. Beim geplanten "Einkaufszentrum Activ-Center" handelt es sich um eine räumliche Zusammenfassung von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe und ergänzenden Nutzungen mit einer zentrenbildenden Magnetwirkung und einer maximalen Gesamtverkaufsfläche von 3.000 m². Zur Erhöhung der Attraktivität sind neben Einzelhandelsbetrieben auch sonstige Dienstleistungseinrichtungen und evtl. Wohnungen vorgesehen.

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Begründung

Bei dem Standort in enger Verknüpfung zum Altstadtzentrum handelt es sich um eine städtebaulich integrierte Lage. Das "Activ-Center" bildet einen einheitlich geplanten, gestalteten, gebauten und finanzierten Komplex mit einem gemeinsamen Parkplatz und einer gemeinsamen Eröffnung, Werbung und Verwaltung. Das im Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) dargestellte Bauvorhaben wird deshalb gemäß § 11 (3) 1 BauNVO als Sonstiges Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung "Einkaufszentrum Activ-Center" festgesetzt. Zulässig ist das im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellte Bauvorhaben eines Einkaufszentrums mit Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe und zentrenrelevanten Sortimenten. In der GMA-Auswirkungsanalyse wurden für die beiden Standorte "Nördliche Innenstadt" und "Seilerweg" gemeinsame Nutzungsvorschläge mit Obergrenzen der Verkaufsflächen für die einzelnen Sortimente entwickelt und abgestimmt. Bei diesen Größenordnungen sind keine negativen raumordnerischen Auswirkungen zu erwarten. Unter Berücksichtigung der geplanten Verkaufsflächen für das Projekt "Seilerweg" werden die Sortimente, Obergrenzen der Verkaufsflächen und zulässigen weiteren Nutzungen festgesetzt: Die Gesamtverkaufsfläche von zentrenrelevanten Branchen darf innerhalb des Geltungsbereichs 3.000 m² nicht überschreiten. Für die zentrenrelevanten Einzelhandelsbetriebe sind folgende Sortimente und Obergrenzen der Verkaufsflächen einzuhalten: • •

Lebensmittelmarkt Drogeriefachmarkt inkl. Apotheke

max. 1.700 m² VK max. 900 m² VK

Die Verkaufsfläche des einzelnen Fachmarkts soll jeweils mindestens 200 m² betragen. In begründeten Einzelfällen können geringere Verkaufsflächen als Ausnahme zugelassen werden, wenn sie das Gesamtkonzept nicht gefährden. Weiterhin sind folgende Nutzungen zulässig: Büros, Dienstleistungen, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Einrichtungen für kulturelle, soziale, gesundheitliche, musikalische, freizeitorientierte und sportliche Zwecke. In den Obergeschossen sind auch Wohnungen zulässig. Durch die Festsetzungen wird ersichtlich, dass es sich im Wesentlichen um ein Vorhaben handelt, dessen stadt- und regionalplanerische Auswirkungen mit den Zielsetzungen nach Einfügung in die zentralörtliche Struktur beachtet werden müssen. Mit der vorliegenden städtebaulichen Konzeption, den vorgesehenen Nutzungen und den planungsrechtlichen Festsetzungen für den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan "Seilerweg" wird sichergestellt, dass bei der Planung und Realisierung des "Einkaufszentrums Activ-Center" die Zielsetzungen des Landesentwicklungsplans 2002 berücksichtigt und durchgesetzt werden können, der Bebauungsplan den Zielen der Raumordnung angepasst ist und die angestrebten Ziele der Stadt Bad Urach ermöglicht werden. Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch die Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksflächen (Grundflächenzahl von 0,8 als Höchstmaß) und die Höhe baulicher Anlagen mit Höchst- bzw. Mindestgrenzen für die unterschiedlichen Gebäudeteile.

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Begründung

Die für sonstige Sondergebiete gemäß § 17 BauNVO zulässige Obergrenze der GRZ mit 0,8 wird durch die Grundflächen der Stellplätze mit ihren Zufahrten überschritten. Zulässig ist eine GRZ bis 1,0, wobei aber nur ca. 53 % des Grundstücks überbaut werden. Die gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO vorgesehene Überschreitungsmöglichkeit der zulässigen Grundfläche um 50 % ist für den Planungsbereich nicht ausreichend und wird aus folgenden Gründen überschrritten: •

Zur Erreichung der städtebaulichen Ziele ist für das Einkaufszentrum eine möglichst große Anzahl von ebenerdigen, innenstadtnahen Stellplätzen notwendig.

•

Durch die vorgesehene Ausführung der offenen Stellplätze und Zufahrten mit wasserdurchlässigen Belägen und Grünflächen mit Baumpflanzungen ist bei der Überschreitung der zulässigen GRZ nur mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens zu rechnen.

Die überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) sind so festgesetzt, dass eine Bindung gegenüber dem Vorhaben- und Erschließungsplan entsteht und die städtebaulich beabsichtigten Raumkanten sichergestellt werden. Durch die Festsetzung der Erdgeschossfußbodenhöhen (EFH) und der zulässigen Gebäudehöhen wird ein verbindlicher Rahmen zur Umsetzung des Planungskonzepts geschaffen.

9.

Örtliche Bauvorschriften Für den Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans "Seilerweg" werden vom Gemeinderat der Stadt Bad Urach noch örtliche Bauvorschriften als gesonderte Satzung erlassen (§ 9 Abs. 4 BauGB / § 74 LBO).

10. Verkehr Die Überprüfung der Leistungsfähigkeit des Verknüpfungsbereiches B 28 / B 465 / Beim Tiergarten / Seilerweg hat vor dem Hintergrund der Zielsetzung der städtebaulichen Aktivierung der attraktiven innerstädtischen Entwicklungsfläche ergeben, dass in Anbetracht der Gesamtleistungsfähigkeit des Verkehrssystems insbesondere Maßnahmen zur Optimierung der Leistungsfähigkeit des Teilknotens B 28 / Beim Tiergarten / Seilerweg anzustreben sind. Es wurde in diesem Zusammenhang festgestellt, dass die Realisierung einer zusätzlichen Rechtseinbiegespur in der untergeordneten Zufahrt des Seilerweges sogar zu einer insgesamt höheren Leistungsfähigkeit im gesamten Verknüpfungsbereich der B 28 / B 465 beitragen kann und daher diese Maßnahme den weiteren Planungen zu Grunde gelegt werden sollte. Im Rahmen der intensiven Diskussionen mit der Stadtverwaltung wurde wiederholt auch die Frage nach der Sinnhaftigkeit und Realisierbarkeit von Kreisverkehrsanlagen im Verknüpfungsbereich aufgeworfen, da der Gesamtknoten während den Verkehrsspitzen aufgrund der sehr kurzen Abstände der Teilknoten und der dadurch begrenzten Stauräume an die Kapazitätsgrenze der Belastbarkeit stößt und Kreisverkehre hier eventuell einen Lösungsansatz darstellen könnten. Von der Planungsgruppe Kölz wurden hierzu bereits in einem frühen Planungsstadium die Leistungsfähigkeit von Kreisverkehrsanlagen überprüft und festgestellt, dass im weiteren Planungsprozess zumindest die längerfristige planerische Option zur Umgestaltung des Verknüpfungsbereiches flächenmäßig gesichert werden sollte. Freie Planungsgruppe 7

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Begründung

Vor diesem Hintergrund wurde die Planungsgruppe Kölz im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens "Seilerweg" aufgefordert, die verkehrlich-städtebaulichen Konsequenzen für die derzeitige Vorhaben- und Erschließungsplanung darzustellen, damit eine mögliche spätere Errichtung eines Kreisverkehrs am Teilknoten Seilerweg entsprechend abgewogen werden kann. Die verkehrlich-städtebaulichen Testentwürfe haben gezeigt, dass die Anlage von Kreisverkehren in den Teilknoten des Verknüpfungsbereiches B 28 / B 465 – Burgstraße / Beim Tiergarten / Seilerweg im Grundsatz möglich ist und aus städtebaulicher Sicht durchaus zu begrüßen wäre. Der Bebauungsplan und der Vorhaben- und Erschließungsplan sind so konzipiert, dass alle dargestellten Verkehrsvarianten problemlos realisiert werden können. Einzelheiten sind der Verkehrsuntersuchung vom 25.01.2011 (Planungsgruppe Kölz, Ludwigsburg) zu entnehmen. Das geplante Einkaufszentrum „Activ-Center“ am Seilerweg befindet sich in unmittelbarer Nähe des Busbahnhofs und des Bahnhofs Bad Urach und ist dadurch optimal an den ÖPNV angebunden. Im Rahmen der weiteren Fußwegeplanung ist darauf zu achten, dass das gefahrlose Queren der sehr verkehrsträchtigen Straßen „Beim Tiergarten/ B 28“ und „Burgstraße/ B 465“ für Fahrgäste des ÖPNV, die des Einkaufszentrum besuchen, gewährleistet ist. An der Einmündung in die B 28 sind Sichtfelder nach RAS-K-1-88 festgelegt und im B-Plan auch für die außerhalb des Geltungsbereichs liegenden Flächen nachrichtlich übernommen. Die Bepflanzung entlang der klassifizierten Straßen hat nach den Richtlinien für die Planung von Erhaltungsmaßnahmen an Straßenbefestigungen (RPE-Stra-01, Ausgabe 2001) zu erfolgen.

11. Verkehrslärm Die Auswirkungen der Planungen auf die Lärmsituation im Stadtgebiet von Bad Urach wurden im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung vom Februar 2010 mit Ergänzung vom 24.01.2011 (ISIS Ingenieurbüro für Schallimmissionsschutz, Riedlingen) ermittelt. Insbesondere wurden die Auswirkungen auf die Randbebauung der Straßen aufgezeigt und nach den einschlägigen Regelwerken beurteilt. Die Verkehrsuntersuchung der Planungsgruppe Kölz bildet die Grundlage der schalltechnischen Untersuchung. Die Konzeption Seilerweg ist in erster Linie für die Wohnbebauung an der Ermsstraße von Bedeutung. Die Berechnungen der Lärmeinwirkungen des Kundenverkehrs lassen keine unzumutbaren Lärmbeeinträchtigungen erwarten, die Anforderung der TA-Lärm (3) werden deutlich unterschritten. Der notwendige Schallschutz gegen Außenlärm wird im Bebauungsplan verbindlich geregelt: •

In der Planzeichnung werden die einzelnen Gebäudeseiten als Lärmpegelbereiche LPG III bis VI gekennzeichnet.

•

Im Textteil werden die erforderlichen passiven Schallschutzmaßnahmen nach DIN 4109 als bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des BlmSchG (§ 9 (1) 24 BauGB) festgesetzt.

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12. Technische Infrastruktur Abwasserbeseitigung Die Abwasserbeseitigung ist entsprechend den allgemein anerkannten Regeln der Technik so vorzunehmen, dass das Wohl der Allgemeinheit nicht beeinträchtigt wird. Rechtsgrundlage sind das Wassergesetz Baden-Württemberg vom 20.01.2005, zuletzt geändert durch Gesetz vom 29.07.2010, und die Verordnung des Ministeriums für Umwelt und Verkehr BW über die dezentrale Beseitigung von Niederschlagswasser vom 22.03.1999. Das bestehende Kanalnetz reicht für die Entwässerung des Plangebiets aus. Falls Untergeschosse errichtet werden, müssen diese gegen Rückstau gesichert werden, da davon auszugehen ist, dass die Untergeschosse unterhalb der Rückstauebene liegen. Der B 28 / B 465 sowie ihren Entwässerungseinrichtungen darf vom gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans einschließlich der Erschließungsstraßen kein Oberflächenwasser zugeführt werden. Auf die RAS-Ew Ausgabe 1987 (Richtlinie für die Anlage von Straßen, Teil: Entwässerung) wird hingewiesen. Im Hinblick auf die sich abzeichnende Klimaveränderung mit erkennbarer Zunahme von Starkniederschlägen kommt einer dezentralen Ableitung des gering belasteten Niederschlagswassers im Sinne einer möglichst naturverträglichen Regenwasserbewirtschaftung verstärkt Bedeutung zu und darf dieses nicht in die Schmutzwasserkanalisation eingeleitet werden. Die anstehenden Bodenschichten wie Tallehm, Tuffsand und Seekreide weisen nur eine sehr geringe Versickerungsleistung auf. Aus diesem Grund ist derzeit davon auszugehen, dass die Niederschlagswässer – zumindest teilweise - in die Erms eingeleitet werden müssen. Versorgungsleitungen Die Versorgung mit leitungsgebundenen Energien (Elektrische Energie, Gas, Telekommunikation) und Wasser ist gewährleistet. Die Planungen sind mit den jeweiligen Energieträgern abzustimmen. Brandschutz In den Haupterschließungsstraßen sind öffentliche Wasserleitungen mit LöschwasserEntnahmestellen entsprechend des DVGW-Arbeitsblatts W405 bis max. 48 m³/Std. vorhanden.

13. Altlasten Für die geplanten Baugrundstücke liegen Altlasten- und Baugrunduntersuchungen vom Juni 2008 vor (ihb – Ingenieur- und Hydrologisches Büro GmbH, Tübingen). Im Bereich der ehemaligen Speditionsgebäude konnten an einem Untersuchungspunkt eine geringfügig über dem Zuordnungswert Z0 liegende Kohlenwasserstoffkonzentration nachgewiesen werden. Es handelt sich um eine geringfügige Verunreinigung, die erfahrungsgemäß bei einem Erdaushub durch die Vermischung nicht mehr nachweisbar ist. Für belasteten Erdaushub ist ein Entsorgungskonzept vorzulegen. Die Sondergebietsfläche ist im Vorhabenbezogenen Bebauungsplan als Fläche zur Altlastenüberprüfung festgesetzt.

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14. Hochwasserschutz Die geplante EFH des Bauvorhabens mit 464,45 m ü.NN liegt um ca. 20 cm höher als die HQ 100-Zone in der vorläufigen, noch nicht plausibilisierten Hochwassergefahrenkarte des Landes Baden-Württemberg (Stand 17.02.2011), so dass eine Gefährdung durch Hochwasser über HQ 100 nicht gegeben ist bzw. gering erscheint.

15. Umweltbelange und Grünordnung Allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls Das Projekt soll als Vorhaben- und Erschließungsplan im Sinne des § 12 BauGB sowie als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB verwirklicht werden. Es handelt sich um ein konkretes feststehendes Vorhaben mit einem entsprechenden Durchführungsvertrag im beschleunigten Verfahren. Gemäß § 13a BauGB ist eine Umweltprüfung nicht durchzuführen, es sei denn, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Die Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung gilt nicht nur für UVP-pflichtige Vorhaben selbst, sondern auch für Vorhaben, für die sich, nach einer allgemeinen Vorprüfung im Einzelfall, eine solche Umweltverträglichkeitsprüfung ergibt. Gemäß § 13a (1) 2 BauGB ist eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls gemäß § 3c (1) UVPG erforderlich (siehe Punkt 3 der Begründung). Aufgrund einer überschlägigen Prüfung sind die voraussichtlich erheblichen Umweltauswirkungen der Planung einzuschätzen. Grundlage dafür sind die Erhebungen zur Umweltsituation und die durch die Planung absehbaren Auswirkungen. Die Auswirkungen des B-Plans auf die Belange des Umweltschutzes sind in der Abwägung zu berücksichtigen und werden in der vorliegenden Vorprüfung des Einzelfalls vom 27.01.2011 (Waltraud Pustal Landschaftsökologie und Planung, Pfullingen) dargestellt (Ökologischer Steckbrief Kap. 1.6). Einzelheiten sind diesem Gutachten zu entnehmen. Bei der überschlägigen Prüfung der Umweltauswirkungen unter Berücksichtigung der Kriterien der Anlage 2 zu § 13a BauGB und bei der überschlägigen Prüfung der Auswirkungen auf die Belange des Umweltschutzes gem. § 2 (4) Satz 4 i. V. m. § 1 (6) Nr. 7 BauGB sind keine erheblichen Auswirkungen der Planung erkennbar. Mögliche Lärmbelastungen sind in erster Linie für die Wohnbebauung an der Ermsstraße von Bedeutung, hier sind keine unzumutbaren Lärmbeeinträchtigungen zu erwarten (ISIS 2009). Die geplante Rechtsabbiegespur des Seilerwegs trägt zu einer insgesamt höheren Leistungsfähigkeit der anschließenden Knotenpunkte bei. Der Geltungsbereich und das Baufenster liegen so, dass alle untersuchten Verkehrslösungen (Kölz 2011) weiterhin möglich sind. Die vorläufige Hochwassergefahrenkarte des Regierungspräsidiums wird berücksichtigt und die Erdgeschossfußbodenhöhe entsprechend festgesetzt. Für belasteten Erdaushub ist ein Entsorgungskonzept vorzulegen. Die Erstellung eines Umweltberichtes im Rahmen des beschleunigten Verfahrens ist nicht erforderlich. Von der Erstellung eines Umweltberichtes wird im Rahmen der Aufstellung des B-Plans „Seilerweg„ abgesehen. Eine nachrichtliche Berichtigung des Flächennutzungsplans wird erforderlich. Für den FNP wird somit keine Umweltprüfung erforderlich.

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Artenschutzrechtliche Einschätzung Die Vorgaben des § 44 BNatSchG zum Artenschutz sind zu beachten. Aufgrund des Fehlens von wertgebenden Biotopstrukturen ist eine erhebliche Beeinträchtigung von lokalen Populationen besonders und streng geschützter Arten nicht absehbar. Grün- und Freiflächengestaltung Als Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen zur Umweltverbesserung werden naturverträgliche Regenwasserableitung. Nutzung von Solarenergie und Pflanzgebote zur Rand- und Stellplatzeingrünung, zur Pflanzung von Einzelbäumen und zur extensiven Dachbegrünung geplant.

Durch die Grünordnungsmaßnahmen und die Gestaltung der offenen Parkplatzflächen mit einem versickerungsfreundlichen Betonpflaster sollen die Versiegelungen auf das notwendige Maß reduziert und die kleinklimatischen Verhältnisse verbessert werden.

16. Flächenbilanz Überbaubare Flächen (versiegelt) Fahrstraßen, Anlieferung, Gehwege (versiegelt) Stellplätze (teilversiegelt) Pflanzgebotsflächen (nicht versiegelt) Maßgebende Grundstücksfläche (MGF für SO)

3.695 m² 1.311 m² 1.195 m² 325 m² 6.526 m²

39 % 14 % 13 % 3% 69 %

Öffentliche Verkehrsflächen (versiegelt) Verkehrsgrün (nicht versiegelt)

2.135 m² 734 m²

23 % 8%

Räumlicher Geltungsbereich

9.395 m²

100 %

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Stadt Bad Urach - Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Seilerweg"

Begründung

16. Förmliche Bestandteile der Begründung (Gutachten) Anlage Nr. 1 Vorprüfung des Einzelfalls gem. § 13a BauGB Waltraud Pustal Landschaftsökologie und Planung Pfullingen, 27.01.2011 Anlage Nr. 2 Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung von Fachmärkten in Bad Urach GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg, Oktober 2009/ Ergänzung vom 21.10.2010 Anlage Nr. 3 Lärmschutzgutachten Elsach-Center, Konzeption Seilerweg ISIS Ingenieurbüro für Schallimmissionsschutz Riedlingen, Februar 2010 / Ergänzung vom 24.01.2011 Anlage Nr. 4 Verkehrsuntersuchung Seilerweg Planungsgruppe Kölz Ludwigsburg, 25.01.2011 Anlage Nr. 5 Altlasten- und Baugrunduntersuchungen auf den geplanten Baugrundstücken im „Seilerweg“ in Bad Urach ihb Ingenieur- und Hydrogeologisches Büro GmbH Tübingen, Juni 2008

Die Begründung in der Fassung vom 21.April 2011 lag dem Satzungsbeschluss des Gemeinderats vom .................. zugrunde.

Bad Urach, den ...................

(Rebmann) Bürgermeister

895.5 2011-04-21_001_B-Plan-Begründung

Freie Planungsgruppe 7

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